华侨城在2025年成立40周年之际，在行业深度调整期面临的诸多状况。先是阐述了其一季度报中营收减少、净利润亏损的情况，且经营活动现金流与业绩的反差值得探究。企业已连续三年亏损，管理层也对亏损原因进行了反思，包括对行业变化应对前瞻性不足、综合型大盘开发模式风险认识不够等。接着讲述了加速去化带来的价值折损，如项目调整导致地块价值折损，存货跌价损失逐年显现。同时企业通过股权转让等方式回笼资金，员工数量和薪酬也有所下降。最后探讨了文旅能否成为新的增长曲线，企业希望旅游和地产业务独立运营，虽文旅游客量有增长但仍未达到理想水平，且面临诸多问题，不过也在积极探索创新发展路径。
2025年，恰逢华侨城创立40周年。这个在中国城镇化浪潮中扮演着文旅地产领军角色的央企，在行业深度调整的当下，正处于艰难的发展阶段。
据2025年一季度报的数据表明，华侨城的营业收入相较于上一年同比减少了38.4%，仅为53.6亿元；净利润更是出现了14.2亿元的亏损，较上年同期大幅下滑了303%。不过，值得留意的是，经营活动产生的现金流量较上年由负转正，增长幅度达到了104%，业绩与现金流之间的这种反差，是很值得深入探究的。
华侨城已经连续三年处于亏损状态，累计亏损金额超过275亿元，并且亏损幅度在行业寒冬的剧烈波动中不断加大。在2024年度的股东大会上，有参会人士透露，管理层对企业的亏损原因进行了系统性的反思。
首先，自从2021年下半年房地产行业进入下行周期以来，华侨城对行业变化缺乏足够的前期准备，应对措施也缺乏前瞻性。当下，企业正面临着优化房地产在手资源结构的严峻挑战。
其次，企业对于综合型大盘开发模式中隐含的风险认识不够全面深入。华侨城的项目主要采用“文化 + 旅游 + 城镇化”这种模式向外扩展，而这类投入巨大、收益周期漫长的项目在行业冲击下受到的影响更为显著。
最后，在现金流面临压力的情况下，为了保障现金流的安全，企业加速去化回款。但在这个过程中，企业存货价值的折损有所扩大。
面对复杂多变的市场环境，华侨城提出要从“被动”转变为“主动”，核心就是要增强抗风险能力、防止出现爆雷情况，确保企业先“存活下来”，然后再去寻觅新的发展机会。
让我们来看看加速去化所带来的价值折损情况。
2024年“517”楼市政策的出台，地方政府通过专项债收储建成房屋用作保障房的“住宅银行”模式，给房地产市场带来了新的变化。
这一变化为央企带来了战略调整的机遇，凭借自身的资源优势和政策敏锐性，央企能够相对主动地调整战略布局。
根据参与股东会的知情人士透露，华侨城按照国资委的要求，对旗下200多个项目进行梳理，结合市场接受度进行分析，并借助政府优惠政策和项目现状，通过重新收储、调规置换、资产转让、定制化开发销售、团购交易等多种方式来加速去化。
据观点指数了解，自相关政策启动以来，华侨城集团有将近10个重点地块涉及调整。
例如，武汉天创TOD项目——这个之前以52亿元竞得的大型综合体地块，目前部分地块在收储之后计划调整规划，原商办用途将调整为纯住宅，回收重新挂牌价格为24.2亿元。预计华侨城会利用回笼的部分收储资金来支持后续的开发工作。
同时，我们也发现，华侨城集团旗下湖南衡阳、安徽等地的商住用地项目，计划通过政府专项债途径回收资金约20.7亿元，相较于原购置价格，平均价值折损了25%。
而广州增城的旅馆用地价值折损更是高达48%。虽然这种操作有助于企业回笼和盘活资金现金流，但地块回收价格与原始投入相比，存在着不同程度的折损。
自房地产进入下行周期以来，华侨城的存货跌价损失逐年凸显，2021 - 2024年分别为12.56亿元、115.1亿元、33.94亿元、20.98亿元，累计达到182.58亿元，这成为了净利润下滑的主要因素。
据参与股东会的知情人士透露：“截至2024年底，华侨城存货减值的余额大概在123亿，占全部存货的比例约为7%，与可比企业的水平基本一致。”
然而，华侨城的存货规模依旧庞大，高达1507亿元，相当于其营收的2.78倍。随着市场环境的不断变化，高库存带来的风险也在与日俱增。为了缓解资金压力，集团也通过股权转让、项目合作等方式，加快资产的处置，从而回笼资金。
10月29日，华侨城以2.5亿元的价格挂牌转让无锡兆禾文旅33%的股权及债权。截至2024年9月，标的公司净亏损6976万元，此次转让旨在优化公司的资产配置，加速资产盘活，回收资金以提升资产的流动性。
11月7日，以2.52亿元挂牌昆山康盛60%的股权，标的公司截至2024年7月净亏损1578.27万元。此外，还将江苏融德置业全部股权及债权、天津华侨城泽沣置业100%股权出售，连续对多家业绩亏损或者尚未实现营业收入的子公司进行处置。
11月28日，以0.31亿元挂牌云南文产100%的股权，标的公司截止2024年7月尚未实现营收。值得注意的是，该挂牌价在一个月内三次降价，从0.46亿元降至0.31亿元，降幅达32.6%，这显示出企业通过“价格让利”来填补资金缺口的迫切需求。
另外，自从业绩下滑以来，股东对央企业务营收与员工薪酬的变化存在疑问。数据显示，2022年底华侨城员工数量出现首次大幅下滑，从2.45万人降到1.97万人，之后三年稳定在1.95万左右。
与此同时，2021 - 2024年薪酬支出分别为50亿、47亿、39亿、31亿，人均薪酬从20.5万/年降到15.9万/年，平均降幅达22.4%，降本降费控支出的力度可见一斑。
那么，文旅能否成为新的增长曲线呢？
在股东会上，据知情人士透露，管理层在谈及2025年及今后的发展路径时提到，希望公司的旅游业务和地产业务能够独立运营，走各自专业化的发展道路。以前是地产支持文旅发展，现在是各自独立发展，未来再进行有机融合。
数据显示，2019年至2024年，华侨城地产板块新增土地投资量从494亿元依次降至287亿元、200亿元、178亿元、15亿元、60亿元，2024年更是主动收缩，停止拿地。
目前，华侨城“文旅 + 地产”大规模项目已基本停止拓展，未来将聚焦打造“小而精”的优质产品，巩固企业优势；同时加大对保障房建设的探索实践，尽管企业在该领域经验尚浅，但已经展开了实质性的尝试。
由于房地产业务难以恢复到过去的繁荣景象，华侨城希望将更多资源倾向于文旅领域。
2025年1 - 3月，华侨城旗下文旅企业合计接待游客1902万人次，同比增长4%，但与2023年同期的2300万人次相比，仍有17.3%的差距，这表明文旅消费复苏尚未能够为企业提供持续增长的动能。
分析其中原因，华侨城已经运营超过10个文旅园区项目达十年之久，旗下主题公园投入使用的设施设备老旧问题开始显现，急需通过更新改造来优化产品和服务。然而，如果集团将400亿元授信资金用于填补地产板块缺口，将会极大地影响文旅存量资源的运营效益。
此外，闭园改造难度极大，并非简单地重新购置设施设备，而是需要整体提升园区的产品服务内容，并且需要提供新的改造方案以获得当地政府认可。
据观点指数了解，深圳东部华侨城升级改造从2022年推迟至2025年4月底才启动一期大侠谷片区改造工程，二期山上云中部落片区预计2027年才能全面建成，整体投资高达45亿元，且升级改造进度缓慢。
不过，华侨城也在积极探索创新发展路径，在城市IP运营和节庆活动演艺植入方面做出了很多尝试。旗下欢乐谷在全国范围内开展连锁活动，打造潮玩节，并且与腾讯等企业进行IP合作，推动IP文化、旅游与活动的深度融合。
此外，企业也希望依靠科技打造更贴合消费需求的项目，但在投资规模和风险把控方面存在顾虑，不敢轻易试错。尽管面临困惑，仍然坚持尝试创新发展。
当前，文旅消费市场需求快速变化，消费者更加注重消费过程中的内心满足和情绪价值，对文旅产品的内容和品质提出了更高要求，传统标准化的主题乐园游玩模式已经难以满足年轻消费者的新需求。
在此背景下，华侨城也将目光投向“宝藏小城”，试图通过专业化运营模式，在文旅消费升级浪潮中寻找新的增长曲线。未来发展是否能够如企业所愿，值得我们持续关注。
华侨城在成立40周年之际面临诸多挑战，在业绩方面出现营收减少、净利润亏损的情况，且连续三年亏损。企业对亏损原因进行反思并采取应对措施，如加速去化但带来价值折损，通过转让股权等回笼资金，员工数量和薪酬也有相应变化。在未来发展方向上，希望旅游和地产业务独立运营，文旅业务虽有一定发展但面临诸多问题，不过企业仍在积极探索创新路径，试图在文旅领域寻找新的增长曲线。
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