本文围绕5月1日起实施的《住宅项目规范》展开，阐述了该规范被视为“好房子”的标准，这一标准将重塑房地产市场格局。文中通过实际调研，揭示购房者对“好房子”在高度、亮度、厚度、梯户比、得房率等方面的期待，还提到从“面积内卷”到“居住体验升级”过程中的现象与问题，以及对“好房子”是否就是高价房的疑虑。最后讲述更多省市构建高品质住房建设体系，行业标准将不断出台完善的情况。
5月1日起，住房城乡建设部发布的《住宅项目规范》就要正式施行啦。这个《规范》以住宅项目整体为出发点，把安全、舒适、绿色、智慧当作目标，从规模、布局、功能、性能以及关键技术措施等方面进行规范，这可被看作是“好房子”的衡量标准呢。业内人士都觉得，在这个“好房子”的标准框架下，房地产市场的格局会被重新塑造，住宅产品的品质和物业服务水平都会全方位提升，市场的供需格局也会加速重新构建。那么，购房者们又会有什么样新的期待呢？购房者们对“好房子”有新的期待呀。深圳市民张先生就向记者抱怨说：“楼上一拖动椅子就像打雷一样，楼下稍微大声说话都能听到。”他所在的小区楼板隔音效果太差了，常常被楼上的动静弄得难以入睡。记者在深圳的罗湖、福田的多个小区做调研时，有的购房者甚至直接说：要是哪家房企的房子能最大程度地解决噪音问题，这种房子肯定不愁卖！记者调研发现，购房者对“好房子”的几个关键要素特别期待，像是高度、亮度、厚度、梯户比还有得房率。购房者普遍希望自己住的房子层高高一些，通风和采光条件能更好，房子的密闭性和隔音性能更强。而且，在提高得房率的同时，要尽量保持合理的梯户比和小区容积率。就拿隔音性能来说，《规范》提高了住宅声环境指标，其中把分户楼板隔声性能指标从“不大于75分贝”提升到了“不大于65分贝”。记者了解到，为了达到这样的效果，越来越多的新技术被应用到“好房子”当中。深圳一家建筑设计公司的负责人告诉记者，现在很多新建住宅项目都采用浮筑楼板施工工艺，这种工艺能在楼板上形成弹性隔层，有效阻挡撞击声的传播。采用这个工艺后，楼板撞击声的隔音性能会大大提高。随着《规范》实施进入倒计时阶段，多个城市的“好房子”项目开始推向市场，也成了购房者关注的焦点。在北上广深等一线城市，记者发现越来越多打着高得房率旗号的“好房子”进入市场，确实吸引了不少购房者。以深圳为例，自去年下半年以来，深圳市场上那些出现“日光”现象的新房项目，几乎都有同一个标签：较高的得房率。记者在深圳龙华区的一个新房营销中心看到，看样板间的购房者源源不断，很多人都在询问“好房子”相关的问题。不过，有购房者表示，虽然这些新房的得房率越来越高，有些项目的得房率甚至达到了100%，但是像电梯这样的公共配套却好像有点“缩水”了。有购房者对记者说：“接近35层的超高层住宅，梯户比是两梯5户，而且电梯容量还很小，小区容积率也很高。梯户比和小区配套质量的高低，会严重影响居住体验。”对此，有业内人士表示，目前公众对“好房子”的认知往往局限于得房率指标，而“好房子”更深层次的突破方向在于公共空间品质的提升，这也是购房者值得期待的变化。一家国有房企的华南区域负责人告诉记者，对购房者来说，“好房子”和传统住宅的核心差别更应该体现在建筑质量的提高、公共空间的扩大以及居住尺度的突破上。在采访中，也有购房者疑惑：难道只有价格高的房子才是“好房子”吗？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，从2023年开始，多地的新房市场主要面向改善型住房需求。新房市场供给的项目，基本上开始朝着配套完善、品质优越、服务良好、功能先进的“好房子”靠拢。很多改善型产品，特别是一些低密度项目已经在层高、隔声、降噪、安全等方面加大投入，甚至开始了“内卷式”竞争。他认为，目前的“好房子”更多是一些价格相对较高的产品，而且当前市面上新房有豪宅化的趋势，刚需人群转向二手房，但刚需新盘还是存在市场缺口和机会。在刚需市场中探索适销对路的“好房子”，比如做提高得房率和舒适度的刚需产品，下一步的政策要在土地规划报建配套等方面给予更多的优惠政策，鼓励开发商提供品质又好、价格又合适的好房子，让好房子覆盖更多的人群。“好房子”的市场需求潜力非常大，必定会成为稳定市场和行业的新生力量，也是房地产发展的一种新模式。李宇嘉这样称。据不完全统计，近期已经有近十个省市结合地域特点，从标准制定、土地供应到建造工艺全链条发力，构建高品质住房建设体系。近日，《四川省好住房评价标准》正式发布，构建了交通与配套、安全与质量、功能与空间、舒适与健康、绿色与低碳、智慧与便捷、运维与物业等七大一级指标，还设立了“创新加分项”。山东省出台的《山东省好房子建设标准指引》更加细致，明确增加室内空间，例如，厨房操作台面长度要大于3米，灶台前要留出至少1米宽的走动空间。“《规范》是住宅项目的底线要求，当前已经有不少地方的执行标准高于现行规范。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，“围绕‘好房子’需求，预计会修订更多行业标准及建设规范，以确保住房在设计、施工和验收等各个环节都符合高标准。此外，有关‘好房子’建设的激励政策也有望不断完善，鼓励企业将新型建造技术以及新产品、新材料、新工艺应用到房屋建设中去。”中指研究院政策研究总监陈文静则表示，部分省市陆续发布了“好房子”建设相关标准，更多地方落地标准规范，助力高品质住房建设，“好房子”有望放量。本文总结了《住宅项目规范》5月1日起实施的情况及其对房地产市场格局的影响，探讨了购房者对“好房子”在多方面的期待，包括居住要素、公共配套等方面的关注与诉求，分析了当下“好房子”与价格、市场供需的关系，以及各地构建高品质住房建设体系、完善相关标准和政策的趋势。
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